海外不動産投資に興味・関心のある人のために、少しでも参考になればと思い記事を残します。夢のある海外不動産投資ですが、安易な気持ちで取り組むと手痛い思いをするかもしれません。私はそれなりに真剣に取り組みましたが、やはり認識が甘かったと反省せざるを得ませんでした。
フィリピンでも新型コロナウイルスの影響が大きいことは言うまでもありませんが、コロナ禍が世界に広がろうとするまさにそのとき、私は現地にいました。
世の中は思い通りにいかないもの
2020年3月、二人の子どもを連れて、ちょっとした気分転換にフィリピン旅行に出かけようと思い立ち、ついでに建設途中の物件も遠目からですが眺めることができました。
ところがそのタイミングで世界的なコロナ旋風が。
もういつ完成するのかまったくわからない状況になってきたので、現地にいる時に日本人スタッフさんに対し「自分はいつでも手放す心構えがある」と伝えてきました。
こういう物件は、きちんと完成するのであれば（最後まで完成しない物件もあるので一概に言えない）、完成してしばらくオーナーとして保有し、賃貸に出した後、十分に価格が上がった頃（１〜2年後）に売却するのが最も利益が高い、と教わりました。
しかしなにしろ外国のことなので現地の様子がわからないばかりかすぐに駆けつけることもできません。そんな中で常にこの物件のことを気にかけて過ごすなんてなかなか難しいです。
完成前に売却を決意
そうこうしているうちにコロナ禍の3年間が過ぎ、2023年2月。
現地の日本人スタッフから、まだ確定ではないけれどいよいよ数ヶ月後に物件完成の目処が立ち、物件を買いたいという人が現れ始めているので、もしも売却するなら今が最初のチャンス、との連絡。私は二つ返事で「売ります！」と回答。
難を言えば未完成の状態で「権利」だけを売るので、利益はわずか30万ペソ。仲介会社の手数料ももちろん差し引かれているのですが、正確な売却価格は教えてもらえません。
「それでもいいですか？」と念を押され、「それでもいいです！」と回答。
所有してから売る方が高利益
仮に一旦所有してから売る場合の価格は、現地の人の話ではおよそ1,000万ペソ。購入した時点での価格は680万ペソでしたから、およそ300万ペソ以上の利益が期待できると言われました。
おそらくその推測は大きく外れてはいないだろうし、フィリピンはきっとこれから伸びていくでしょうから、不動産の価値も上がり、しばらく保有してから売却すればそれなりに儲かることも想像できます。
しかし所有するにはいろんな手続きが必要だし、その割に手触り感・実感が湧きません。
それなのに今後は客づけしたり空室が続いたりと面倒なことが山積するでしょう。
そして何よりすぐに現金540万ペソを用意しなければなりません。その上、希望する時期と価格できちんと売れる保証もどこにもないのです。
また、この時期に私のように早期売却を企む人間は常に想定されていて、直前に買い漁るブローカーがいるのでしょう。足元を見られて安く叩かれるわけです。
それでも私は早期の手仕舞いを望みました。私にとっては金額や利益よりも、この不透明で不安定な状態を早く片付けたい、との想いの方が強かったのです。
売れてから、が辛抱のはじまり
そうしてすぐに「売れました」と連絡があり、売買価格から手数料を引いた173万ペソが、その時点のレートで日本円にて送金されるとのこと。
そして送金までには１〜２ヶ月、もしくはそれ以上かかるかもしれない、と。
まぁ、それまでおよそ8年9ヶ月もの間、ほとんど意識してこなかった案件だし、損しているわけでもないので、とにかく腰を落ち着けてひたすら待っていよう、と思いました。
そうして2ヶ月経ち、3ヶ月、4ヶ月とどんどん月日が流れていきます。
考えてみれば「売ります」と宣言はしたものの、書面は取り交わしていないし、何もサインしていないし、誰にどういう風に売られたのかもわかりません。
そもそも自分の購入契約がどういうものだったのかさえおぼつかない。今考えるとメチャクチャ安易な投資行動でした。
疑うか信じるか、それが問題だ。
推測ですが、この契約は現地の日本人が代表となっている会社が売買に必要な全ての権利を持っていて、我々投資家の物件が完成して引き渡しを受けるまで、すべてその会社が代理として業務を行えるようになっている感じです。
現地の日本人スタッフといつでもLINEや通話ができる関係を構築しておいて良かったです。その人が信頼できる人だったので、多少不明確なことや疑わしいことがあってもクレームせずに付き合っていけました。
ひたすら待ち続ける日々
送金が確認できないまま迎えた月末には毎回LINEで連絡し、半年以上が経過。いくら「フィリピンあるある」といってもこんなに遅くなることありますか？という気持ちだし、まさか騙されているとか、現地の人がしらばっくれているとかはないですよね？ということも聞きました。
日本人スタッフさんは、あくまでも連絡係で、直接売買に関わる人は別の会社（いわゆる不動産ブローカー）だそうで、そちらへ何度も確認を入れている、とのことでした。
2023年9月時点では、２番目に売却した人にようやく送金があったそうで、私は４番目なのでもうすぐではないかと。それでも10月、11月と音沙汰なし。
売却から入金まで、安心と反省
そうして気づくと年末、つまり売却の連絡を受けてから9ヶ月後にようやく私の口座へ着金がありました。。。この時は逆に、本当にお金が送られてきたことに驚いたくらいです。
これで全てのカタがついてホッとしました。
なんとかわずかな利益で着地することができましたが、反省すべき点はたくさんあります。
詐欺案件だという人も
現地へ見に行って契約したことは良いのですが、その後３年くらい経った頃にそのイベントが詐欺だったという噂が流れました。ツアーに一緒に参加した仲間から声がかかり「自分はなんとしても解約してもらう」という意気込みを聞かされました。
私はその前の年に再び現地を訪れ、会社の人に話を聞いたし、レンディングの利息も現金で受け取ったので、さすがに詐欺とは思えず、しばらく静観することにしました。
売主も対策を講じている
実際、あの時期に何名がツアーに参加し、何名が購入契約をしたのかはわかりませんが、日本人スタッフ氏によると、3分の1が完成前に物件売却を希望し、3分の１は所有する方向、そして3分の１がもう連絡がつかない状況だそうです。
長い期間を必要とする外国での物件売買。買う側の投資家だけでなく、売主や仲介側にとって、連絡が取れなくなるとますます計画に支障をきたし、非常に面倒なことになります。
そう考えると、現地の販売会社が海外の購入者（投資家）の権利を預かって運営できるようにすることは、とても賢いやり方だと思います。これを穿った見方をすれば、現地の会社にいいようにされるので、騙されると感じる人もいるかもしれません。
ラッキーだっただけなのかも
私は私なりに、その都度その都度の説明や書類については理解してきたつもりですが、全体像と販売ルートの仕組みまでの理解に至らなかったことが、とても危険なことでした。
今回は運良く信頼できる人に恵まれたから、ことなきを得ました。
それも現地に足を運び、直接コンタクトを取ったからこそだと思いますが、だから良しというわけでもなく、とても危ない橋を渡ったことには違いありません。
まとめ
海外不動産は、外貨での取引や売却益への期待など、面白味がたくさんある投資案件だと思います。
そこで安心して資金を投じるからには、少なくとも書面の全てを理解できていること、不動産取得税や固定資産税、売却譲渡税・所得税など税金関係の知識をもれなく把握していることに加え、いざという時にコンタクトを取れる人がいることが必須。
そしてできれば現地に行って確かめてくることが望ましいです。
こういうことを全て請け負ってくれる会社があれば、そこに手数料を支払ってお願いしても良いですが、その際は無くなっても文句を言わない程度のお金を遣うことをお勧めします。
海外不動産投資は、面白いし楽しいし、夢があります。
反面、国内不動産以上にリスクもあり、想定外の部分で歯がゆい思いをすることもあるので、それなりの覚悟が必要ですね。
これまでの経緯は前半で→『私のフィリピン不動産投資（前編）』