おことわり（はじめに）
＊今回の記事の中には事故物件の室内写真があります（遺体は写っていません）。
ご覧になりたくない方はこのまま閉じて閲覧をご遠慮ください。
読まれる方は、ぜひご参考に。
自分の物件が「事故」となる日
不動産賃貸業にはいろんなトラブルがあります。
私自身もしょっちゅう物件の水漏れに悩まされており、中古物件ならではの突発的な修繕は、致した方ない部分が多いです。
ゴミの集積所には捨て方のルールを守らない人がいて、誰かがマナー違反をすると立て続けに他の人がそれを真似するように乱れていきます。
警察のお世話になった入居者さんもいました。ある時は地元の中学生が勝手に建物の屋上へ上って花火をやり、ボヤを出して親御さんからお詫びの電話があったこともありました。
資産を拡大したい不動産投資家としては物件の数が多いほどトラブルのリスクも高まるわけですが、トラブルそのものを回避しようとするには限界があります。トラブルが起きた後にしっかりと対処することこそが大切だし、日頃からいろんなトラブルの対処方法を心得ておくことが、適切なリスク対策になります。
私は8棟143室の賃貸物件を7年以上所有し続けて、これまで一度も部屋で亡くなった人がいないというのはほとんど奇跡なんじゃないかな、と自分でも思っていました。
ところが先日、ついに私の物件が「事故物件」になりました。やはり大家業を続ける限り避けられない宿命なのかもしれません。
今回はその時の様子と対処方法について、克明に記載していきます。
こうして事故は起きた
先日、管理会社の担当者さんから電話があり、ずっと連絡が取れない入居者さんがどうやら部屋の中でお亡くなりになっている様子、とのこと。
警察の立ち会いで鍵を開け、中に入ってみたところ、やはりご遺体が・・・
3点ユニット・１Kの部屋に入居するその方は、生活保護を受けている50代の男性。
生活保護を受けている人は、本来は行政の担当者が月に一度面会することになっていますが、コロナ禍によって４ヶ月に１度になっていました。さらに担当者の交代の時期と重なり、面会がないまま数ヶ月が経過することになりました。
後任の担当者がご本人と連絡が取れないことで不審に思い、自宅（＝私のマンション）を訪ねたところ、応答なし。それで玄関のドアポストを押し開けてみると、異臭が確認されたそうです。担当者の方も経験豊富なので、これはまず間違いない、と思ってすぐに管理会社に連絡され、警察とともに強制解錠・立ち入りとなりました。
比較的好奇心の強い私でさえ、さすがにその現場に立ち会おうとは思えませんでした。ですので後から聞いた話と送られてきた写真をもとに解説していきます。
部屋に入ってみると・・・
ご遺体が発見されるのが遅れれば遅れるほど異臭は広がり、取れにくくなります。夏場だと１〜２週間くらいで匂いが出てくるとのこと。今回はどのくらい放置されていたのかはわかりません。匂いはドアポストを開けてようやく経験者が察知できるレベルでした。
もしも部屋の周辺でも、つまりご近所の方が気づくほどに異臭が強くなっていたら、遺体の腐食は相当なものになっているそうです。
最初に警察が突入し、現場の確認・保存を行い、ご遺体がブルーシートに包まれて搬送された後、物件関係者が室内に入ることができました。当時の状況は写真のとおり。
やはり生活している途中で絶命されたと思われ、特殊清掃の業者さんのお話から、倒れた位置や姿勢・体の向きなど、生々しい情報を聞かされました。
関わる人々には敬意を
詳しい死因については管理会社の方も必要以上に尋ねないし、オーナーとしても興味本位で聞くことはしません。事件性はない、ということだけ確認しております。
現場に行かれた方のお話では、室内に入ったときはかなり異臭・腐敗臭がして大変な状況だったそうで。こういうお仕事に携わる方々には本当に頭が下がります。
対処法としての実例
事故が起きた時の処理の進め方としてはおおよそ次のようになります。
- 残置物の運び出し
- 殺菌・特殊清掃
- クロス・床材貼り直し等原状回復、リフォーム
- ルームクリーニング
個別の事情
まずは残置物を全て撤去するところから始めたかったのですが、今回は単身部屋で同居人もなく、警察を介して相続人の特定などの手続きが必要になり、ただちに搬出することはできません。
速やかに一次対応を
しかしこちらはすぐにでも対処しなければならないため、許可が出て荷物を搬出できるようになる前に、取り急ぎそのまま第一次対応。布団などの残置物の上からバクテリア等を散布して室内の菌をバクテリアに食べさせる処置を行いました。
残置物の撤去
二週間程度が経過し、警察の許可が出たところで即座に残置物を搬出し、徹底的に殺菌洗浄を実施。その後、床材とクロスを剥がして再消毒。床のクッションフロアを剥がすとさらに元のフローリングの上にPタイル（固いリフォームフロア材）が上貼りされていたため、それも削って剥がしてもらいました。
床も壁も貼り替え
床材とクロスを剥がした後は、完全に異臭がなくなったことを確認し、前入居者の名残りをいっさい感じないように、入念にチェックしていきます。私の場合、この点はプロである管理会社さんに全面的にお任せしているため、口出ししません。しかしもともと１Kの部屋なので、こういう事態になった時の完全交換は、わりとシンプルにできると思います。
ルームクリーニング
そうして丁寧に原状回復作業が完了した後、最終的にルームクリーニング。元通りの部屋として完成するまでには、材料の手配などを含め、トータルで約５ヶ月程かかりました。
いったいいくらかかるのか？
気になるのはここまでの修繕費用。事故物件自体が初めてのことだし、聞いたことのない滅菌や特殊清掃していたりして、いったいどうなっちゃうんだろう、とドキドキでした。
コストダウンを考えている場合じゃない
普通の修繕工事だったらなるべく安く、特に絶対必要でないようなところは簡易的な対処で済ませてください、なんてお願いするところなのですが、今回ばかりはそうはいきません。跡形も残らないように完璧に直してもらいたかったし、そのための費用を節約したいなんていう気持ちも今回ばかりは起こりませんでした。
リアルな修繕費
その結果、総費用は1,285,000円。この部屋の家賃は38,000円、共益費3,500円なので、この費用を家賃で回収するまでには31ヶ月・約2年半かかることになります。
保険でどこまでカバーできるか
ところが運良く２つの出来事が助けてくれました。
保証会社のありがたみ
まず一つ目は、賃借人が加入していた保証会社から、亡くなった入居者が発見されるまでの家賃が保証されており、さらに原状回復費充当分として1ヶ月分の家賃＋共益費41,500円。
事故見舞金
それから事故見舞金として50万円が支給。これは管理会社の担当者さんが気を利かせて付帯契約をしてくれていて、ホントに心強い対策でした。
少額短期保険
最近は孤独死保険というスタイルのものもありますが、保証会社経由の少額短期保険でも自動付帯されているケースがあり、いざというときに役立ちます。
火災保険も活用
2つ目は、オーナー（私）が加入している火災保険。物件の保険申請に詳しい知人に現場を見てもらい、事象をきちんと整理して、適切な手続きを踏んで保険申請したところ、「孤独死による汚損損害」として認められ、修繕費として約125万円が承認されました。
この２つの保険により、遺体が発見されてから原状回復までの修繕費用と、その期間中に家賃が入らなかった分、そしてしばらくは告知義務含め次の入居者がなかなか決まらないことが想定されますがその分までも、十分な資金が確保できたことになります。
まとめ
保険で備える
初めての事故物件でしたが、やはり他の修繕トラブルと同じように保険で対応できることがよくわかりました。しかしながら、私はこの期間中、連絡を受けるだけで現場には一度も行っておりません。信頼できる管理会社と、保険に詳しい知人が現場に足を運び適切な対応をしてくれたおかげで、金銭的な被害を最小限に抑えて乗り切ることができました。
プロに任せる
やはりこういう時にはプロの知見が重要です。素人が動揺して右往左往したり、感情に波風立てて不適切な愚痴や不安を口にすることは何の役にも立ちません。専門家に効率よくスムーズに対処してもらうことが肝要。
人脈が大切
そのためにも、日頃から管理会社さんとのコミュニケーションを丁寧に行い、良い人脈を構築・維持していくことが大切です。