盤石な賃貸経営をする上で、もっとも重要な「数値管理」。

誰でもその大切さは認識しているけれど、
実際にどうやればいいのか今ひとつわかっていない

そんな貴方に質問です。

■去年のキャッシュフローはいくら?
■今年のキャッシュフローはいくら?
■「返済比率」は何%?
■管理費・修繕費は家賃収入の何%?
■空室を埋める費用はいくらかかった?

こういう課題にすぐに答えられる資料を準備できていないのなら危険信号です。

返済比率を把握することは、次の物件を購入する際の客観的な基準になります。
修繕費を把握することは、経費節減に向けた課題を浮き彫りにします。

すべての数値を正しくつかむと感情ではなくロジックで賃貸経営を進めることができます。

当ページでは、決算書・バランスシートとは違う視点でつかむ、
完全キャッシュフローベースの【収支実績表】の作り方を説明していますので、どうぞじっくりとご覧ください。

忙しくて時間がない方へは最後にご提案がありますので、どうぞ最後までお目通しください。

【桜木流・収支実績表のポイント】

1. 合算表(一覧)
2. 物件別・月度ごとの実績
3. 物件別・月度ごとの期首計画
4. レントロール

下から順番に説明します。

1. レントロール

部屋ごとの家賃・共益費・駐車場など予定される収入金額を入居者の有無に関わらず作成しておきます。

レントロールは物件によって異なるため、物件ごとに見やすい表にすると良いです。

空室を埋めるときにもチェックに使いますね。
売却時にも必要になるのできちんと作成しておきましょう。

2. 物件別・月度ごとの期首計画

「満室想定」
「突発的な修繕なし」
の前提で

・家賃収入
・更新料
・敷金、礼金

・広告費
・仲介手数料

・管理費
・点検費
・水道光熱費
・各種手数料

・税金
・ローン返済(元金)
・ローン返済(利子)
・税理士報酬

いわゆるすべての収入と支出を月度ごとに入力しておきます。
収入も支出もすべて「理想的な状態」を入力することが大事です。

管理会社の送金明細票に沿って作成すると、転記しやすくなります。

3. 物件別・月度ごとの収支実績

最初につくった期首計画のシートをコピーしておきます。

そして実際に経営がスタートし、月度ごとに実績が出るのでそれを毎月、入力していきます。
期首計画シートからコピーされている理想的な数値に実際の家賃、経費などを「上書き」していきます。

入力し終わった月はセルに色付けしておくとわかりやすいです。

4. 合算表(まとめ)

新しいシートに
期首計画の合計左側
実績の合計右側

それぞれの項目別にリンクさせます。

・賃料合計
・満室率
・その他の収入
・収入合計
・収益率

・管理会社支払い
・その他費用
・管理費計
・管理費率

・返済額
・返済比率

・税金
・税金比率

・残高(=CF)
・CF比率

↓こんな感じです!↓

この表を完成させれば一年分の経営実態が浮き彫りになります。

左の列が「理想的な状態」
右の列が「現実の実績」

この2つを見比べて実績を達成率で表しています。
それがこの一年の賃貸経営の成績表ということになります。

この結果から

管理費の削減
借り換え

などの課題をあぶり出し、次の行動につなげていきます。

返済比率・CF比率がわかると次の物件を購入するときに
その数値よりも条件が良いものを選ばないと明らかに経営が悪化してしまうことがわかります。

この「収支実績表」で自分だけの基準を持つことが非常に重要なのです。

【桜木流・所有不動産一覧のポイント】

次に、今の資産売却の可能性について考えてみます。

不動産投資には「出口」が大事だとかいって、
いつ、いくらで売るかということをあらかじめ考えておこう
なんていう人がいます。

しかし、私の経験では物件なんて、なかなか売りたいときに売りたい値段で売れるものではありません。
その前に、今の資産状況がどうなっていていくらで売ればいくら利益が残るのかということを把握する必要があります。

自分の資産を一覧化できている人は実は非常に少ないです。

一年に一度シンプルな表を更新するだけで
いつ、いくらで売るべきなのかわかるようになります。

また、次の物件融資を受ける際、
現在の資産と負債の関係バランスシートをしっかりと把握できるようになります。

【所有不動産一覧】の項目

1. 物件概要
・構造
・地積
・延床面積
・購入時期
・所有状況(法人or個人)

2. 購入時状況
・築年
・現在の経過年数
・売買価格
・自己資金

3. 投資効率
・家賃年収
・利回り

4. 想定売買価格
・想定利回りによる割り戻し
例)9%、8%、7%

5. 融資
・返済回数(期間)
・金利
・金融機関

6. 残債・残返済回数
・今年度はじめ
・今年度末

7. 残存簿価
・土地
・建物
・合計

8. 売却時利益
・a%で売却した時の利益
・譲渡税
・売価ー残債
・最終CF

・b%で売却した時の利益
・譲渡税
・売価ー残債
・最終CF

・c%で売却した時の利益
・譲渡税
・売価ー残債
・最終CF

9. 積算
・土地
・建物
・合計

いかがでしょうか。

項目はたくさんあるように見えますが、
不動産投資の基本が理解できていればどれも必要不可欠な項目ばかりですね。

これら各項目のうち特に重要なものがあります。

7. 残存簿価
・土地
・建物
・合計

これは、毎年の申告時に税務署に届ける書類にある減価償却後の金額です。

売価から購入当初の金額を引いたものが「利益」なのではなく
「残存簿価」を引いたものが利益です。

この売却益に対してかなり高額(高割合)の譲渡税がかかります。

法人所有で34%
5年以下の個人所有で39%
5年超の個人所有で20%

これを見落とすと
売値から買値、もしくは残債を差し引いて

◯◯万円儲かった!!

と喜んでいると、あとでガッツリ納める税金に青ざめることでしょう。

売値から残存簿価を引いた売却益に対し
適する譲渡税を算出し

仲介手数料残債・自己資金を引いた残りから
その譲渡税を引いてはじめて正確なキャッシュ・フローが残るわけです。

それを表したものがこちら。

売買価格を決めるための逆算した利回りに対し

いくらの利回りで売れば
いくらの手残りがあるか

をシミュレーションできるようになっています。

残存簿価は、一年に一度明確になるので
そのときにこの表を更新すれば

今年は売るべきか売らないべきか
いつ売るのが良いのか

一目瞭然です。

↓こんな感じです!↓

いかかでしたか?

最初につくるときはちょっと大変かもしれませんが、
一度つくってしまえば、あとは毎月1回、もしくは年1回更新するだけですね。

そしてこの表は
不動産会社に次の物件紹介を頼むとき
金融機関に融資を申し入れるときなど

抜群のコミュニケーションツールとして、絶大な効果を発揮します。

実際、私はこの表を使って常に不動産会社や金融機関に対し「自分の言葉で」事業内容を説明し、100%信頼を得ることに成功しています。

その理由はオーナーにしかわからない手触り感のある数値で経営状態を説明できるからです!!

エクセル表なので誰でも自分でつくれると思うけれど・・・

(↓ここから重要↓)

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